Wieviel ist eine Immobilie wert?

Die Bewertung von Immobilien hat sich zu einer eigenen Wissenschaft entwickelt. Im Wesentlichen bestehen jedoch zwei Grundmodelle, und zwar die Sachbewertung und das Ertragswertverfahren.

Bei der Sachbewertung werden die einzlenen Vermögensgegenstände einer Immobilie, und zwar im Wesentlichen das Grundstück und die baulichen Anlagen, nach dem Zeitwert und nach Vergleichswerten bewertet.  In der Praxis spielen Vergleichswerte eine große Rolle.  Beim Ertragswertverfahren wird der Wert ermittelt, indem der Ertrag bzw. Gewinn durch einen Risikozinssatz dividiert wird, womit man den Kapitalwert erhält. Die einfache Grundformel lautet daher:                                 Wert = Gewinn : Risikozinssatz

Darauf basierend wurden mehrere Bewertungsverfahren geschaffen, welche sich beinahe ausschliesslich mit der Frage nach der Bestimmung der Höhe des Risikozinssatzes beschäftigen. Die Höhe des Abzinsungsfaktors bzw. des Risikozinssatzes drückt das vom Käufer/Investor in Kauf genommene Risiko aus. Je höher der Zinssatz, desto größer ist das Risiko und desto geringer wird der Wert. Je niedriger der Risikozins, desto geringer ist das angenommene Risiko und desto größer wird der Wert.

Beispielrechnung:

Bei einem Jahresgewinn von 100.000 und einem Risikozinssatz von 5% ergäbe dies einen Wert von 2.000.000.

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen?

Wenn Sie eine Liegenschaft verkaufen möchten sollten Sie ein paar Grundregeln beachten.

Vertraulichkeit: Preisen Sie den beabsichtigen Verkauf nicht zu sehr an. Potentielle Interessenten sollten eher den Eindruck haben, dass Sie eigentlich gar nicht verkaufen möchten und sich daher eine aussergewöhnliche Gelegenheit bietet. Engagieren Sie einen Profi. Auch wenn dies grundsätzlich mit Kosten verbunden ist, sparen Sie viel Zeit, Nerven und Geld.

Kaufpreis: Klären Sie mit Experten einen realistischen Kaufpreis ab. Meist sind die Vorstellungen der Verkäufer überzogen. Steuerliche Überlegungen spielen bei der Gestaltung der Transaktionsstruktur erfahrungsgemäß eine große Rolle.

Verhandlungen: Planen Sie den Verhandlungsprozess und gehen Sie strategisch vor. Setzen Sie sich konkrete Verhandlungsziele. Analysieren Sie Stärken, Schwächen, Interessen und Optionen.

Vertrag & Recht: Spätestens bei der sogenannten “Due Diligence”, also der Prüfung der kaufgegenständlichen Liegenschaft, spielen rechtliche Fragen eine große Rolle. Besonders praxisrelevant ist die Vereinbarung von Gewährleistungen und Garantien.

Bauträgervertrag, was ist das?

Im Wesentlichen spricht man von einem Bauträgervertrag, wenn Du mit einem Bauträger einen Kaufvertrag über eine erst zu errichtende Wohnung abschliesst und bereits vor Fertigstellung des Gebäudes Zahlungen leisten sollst. Das österreichische Bauträgervertragsgesetz soll Dich als Käufer absichern und sieht zwingend Sicherstellungen für eine etwaige Rückforderung von Kaufpreiszahlungen vor. Grundsätzlich bestehen 3 Sicherungsmodelle.

1. Das Grundbücherliche Modell: Du wirst sofort Miteigentümer der Liegenschaft und bezahlst entsprechend dem Baufortschritt Kaufpreisraten (Sehr häufig). 2. Das Pfandrechtliche Modell: Als Sicherheit erhälst Du ein Pfandrecht auf der Liegenschaft (sehr selten). 3. Die Bankgarantie: Dieses Schuldrechtliche Modell beruht auf der Garantie einer Bank (häufig).

Wichtige Inhalte eines Bauträgervertrages sind folgende Punkte:

Vertragsgegenstand, Pläne, Bau- und Ausstattungsbeschreibung

Entgelt, Fälligkeit

spätester Übergabetermin

zu übernehmende Lasten

Sicherungsmodell

Treuhänder

Vorliegen einer Baubewilligung

Bauherren, meldet Euch!

Wenn Ihr im Raum Salzburg/Österreich auf der Suche nach einer Wohnung seid und für Euch eine Baugemeinschaft in Frage kommt, meldet Euch bei www.immio.at an. Dort könnt Ihr auch selber eine Baugemeinschaft starten.

Virtuelle Suchwerkzeuge

Das Internet bietet phantastische Möglichkeiten die Welt nach Eurem Ziel abzusuchen. Empfehlen kann ich folgende:

windows live search maps (bird´s eye modus!)

SAGIS - Salzburger Geoinformationssystem

Werte sind besser!

Im Gegensatz zur “Geiz-ist-geil-Mentalität” möchte Immio beim Immobilienkauf ein Zeichen setzen und qualitative Werte fördern. Wir möchten ein Konktakt-, Wissens- und Erfahrungsnetzwerk für Immobilienkäufer, Bauherren und Baugemeinschaften schaffen, bei welchem alle Beteiligten sich zu Werten wie, Partnerschaftlichkeit, Transparenz und Rechtsfrieden bekennen.

Immobilienkäufer sollen ihr Projekt mit mehr Wissen, mit den besseren Partnern und daher mit mehr Sicherheit umsetzen können. Dienstleister aller beim Immobilienkauf beteiligter Branchen sollen die Chance erhalten, sich zu positionieren, ihre Wertvorstellungen darzustellen und die passenden Kunden zu finden.

Ich bin Rechtsanwalt in Salzburg/Österreich und freue mich auf einen regen Austausch rund um das Thema Immobilienkauf!

Herzlichst

Ihr

Peter Graf